マンション・アパートの外装修繕・外壁塗装メンテナンス費用｜見積書の見方

一般的な戸建て住宅の外壁や屋根に塗装のメンテナンスが必要なようにマンションやアパートといった集合住宅においても塗装を始めとする外装修繕メンテナンスは不動産価値を維持する上においても非常に重要です。また建物の規模が少し大きくなると管理会社が請け負う事になると思いますが、管理会社は当然工事をすることができませんからマージンを上乗せして、下請け、孫請け、という形で高い品質の施工を受けるプロセスにおいても中間マージンが多くなり実際の工事費用よりも大きく金額が膨れ上がっているのが現状です。

今回はマンション、アパートのオーナー、大家の方に向けて、メンテナンスに係る相場費用や塗装の時期、見積りの見方、そしてメンテナンス費用を安くするためのポイントについても触れていきたいと思います。

マンション・アパート外装修繕で求められる外壁塗装の目的

当社でこれまでお伝えしてきました一般的な戸建て住宅の外壁塗装の考え方とも重複しますが、規模が異なったとしてもマンション・アパートにおいても基本的な考え方は同様です。

• 〇美観の向上のため
• 〇建物の保護

美観の向上のため｜マンション・アパート外装修繕の目的

戸建て住宅との違いは依頼するオーナーの方の立場が異なるという事が大きなポイントとして挙げられます。具体的に申し上げますと、オーナーがマンション全室を私用で利用しているから所有しているわけではなく、誰かをそこに住まわせて管理を行う、という点となります。このテナントを確保していきたいという観点から建物の美観は非常に重要な要素となる為、外壁塗装における塗料選び、色選びというのは慎重に行う必要があります。つまり、マンションの外壁が汚れるとまず入居率の低下も予想範囲に入るでしょう。

建物の保護

本質的にはこの建物を保護する、という目的が本来の目的といえるでしょう。つまり、防水機能を十分に担保する事となります。水の侵入によって建物の部材が腐ってしまったり、雨漏りが起きてしまうと不動産の価値が大幅に下がります。特に一度でも雨漏りが起きてしまうと、今後の売買を検討視野に入れた場合、雨漏りは「物理的瑕疵」に該当するため、売主は修繕済みであったとしてもそこは関係なく、売却前に瑕疵の事実を買主へ告知する義務があるので報告をしなければなりません。

修繕計画の重要性

工期が半年以上のような大規模なマンションの場合、戸建てのように外壁をすぐに張り替えたり、建て替えをすると判断するのは結構難しくなります。規模が大きいケースでは管理会社と長期的な修繕計画を立て、部分的な補修を含めた外壁の塗り替えを行う必要があります。

劣化症状から自分で判断できるマンション・アパートのメンテナンスの時期

国土交通省のメンテナンス推奨周期は12～15年程度

マンションやアパートのオーナーの方にとってはご存知かもしれませんが、大規模修繕や改修、建替えなどによる「マンション再生」を年頭においた、マンションにおける居住環境を良好な状態に維持又は改善し、その資産価値を維持していくためのマニュアルが国土交通省から「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」というタイトルで作成されています。そのマニュアルではマンションにおける大規模修繕を実施する周期は12～15年程度であるとされています。

塗装時期の目安となるのは劣化症状

所有しているマンションやアパートで以下の7つの症状が確認できたらメンテナンスを検討して良い時期と言えるでしょう。防水機能が失われつつある時期＝施工のベストタイミング、という論理となります。

• 1. 雨漏りによるシミ
• 2. コンクリートの剥離
• 3．0.3mm以上のひび割れ
• 4.色褪せ
• 5.チョーキング
• 6.塗膜の剥がれ
• 7.カビ・コケ・藻
• 8.シーリングの割れ

1. 雨漏りによるシミ

雨漏りでシミが出来る事がありますが、もしそれが表面上の話だけであれば問題ではありません。ただ、もし内部に浸水してしまっている場合には、内側の部材の腐食が進んでいる場合があるので注意が必要です。

2. コンクリートの剥離

【経年劣化】コンクリートが剥がれている場合、内部の鉄筋がさびるほど劣化している可能性があるのでメンテナンスの重要な目安になります。またはコンクリート打設の際、水セメント比（セメントに対する水の割合）が高すぎたり、打設後硬化するまでの養生が適正でなかったような【施工不良】が原因との見方をする事もできます。

3．0.3mm以上のひび割れ

幅0.3mm以上、深さ4.0mm以上のひび割れは「構造クラック」と呼ばれ、注意が必要です。 このようなひび割れは、建物に大きな問題があるかもしれないサインで、放っておくと建物全体に深刻な影響を与えることがあります。 この程度のひび割れは、水が入り込みやすく、建物内部の大事な部分にダメージを与える可能性があります。0.3mm以上かどうかが危険性を判断する目安です。外壁材が大きくひび割れている場合は、外壁の補修を検討する必要があるでしょう。

4.色褪せ

外壁の変色や色あせは、主に紫外線や雨風などのダメージが原因となって発生します。塗料というものは、塗膜を作り保護する役割の「樹脂」、シンナーや水などの「溶剤」、色を付ける役割の「顔料」で構成されていますが、紫外線などのダメージによって合成樹脂が分解されてしまいます。つまり、塗装が経年劣化している証拠となりすぐには問題は起こらないですが、塗装の機能が失われている兆候に言えるので、外壁塗装を検討し始めるタイミングとしての良い判断時期と言えます。

5.チョーキング

塗替えのサインの一つとなります。塗料に含まれている顔料が紫外線や熱、風雨などの自然現象により劣化し、塗膜の効果が切れ始めたときに起こります。通常は塗装から5～10年ほどで塗料の中の合成樹脂が分解され、粉状になった顔料が白い粉となって表面に浮き出てきます。

6.塗膜の剥がれ

塗膜の剥がれには、【施工不良】、【経年劣化】、【環境要因】など様々な要因で起きる現象です。塗料の耐用年数がすぎると、塗膜が水分を含んで剥がれが発生します。乾燥時間や下地処理が適切に行われていないなど施工不良の場合には耐用年数よりも早い時期に塗膜の剥がれが発生します。

7.カビ・コケ・藻

環境要因もありますが、総じてマンションやアパートの外壁や屋根に苔・藻・カビが生えてしまうのは塗膜の劣化により防水性が落ちていることが一般的には原因ですので塗替えのサインとしての良い判断材料となります。悪化すると外壁の内部まで根をはってしまう恐れもありますので注意が必要です。

8.シーリングの割れ

シーリング（コーキング）にひび割れが見受けられる時もメンテナンスの時期として良いサインとなります。シーリングとは外壁の目地を埋めているゴム状の素材のことですが、経年劣化や環境要因、施工不良、または建物が揺れてしまった時にシーリング材に負荷がかかって発生する事もあります。放置すると隙間から雨水が浸入、外壁材の断面や裏側に雨水が干渉しやすい環境となり外壁材の強度が低下してしまい、劣化や破損が進行、最悪の場合、外壁材の張り替えが必要になる傷みへ至ることもあります。

マンション・アパートの外壁塗装における主な工程

個人的に所有する戸建て住宅とは異なり、マンション・アパートなどの集合住宅では、管理組合体制の整備などの事前準備や調査・診断・計画作成、合意形成・施工会社決定など、大規模修繕工事の場合には決定プロセスの詳細は異なりますが、ここでは【修繕工事の実施が決定された】後の修繕工事完了までの流れについて紹介をさせて頂きます。概ね以下の通りとなります。

• 1.住人や周囲への挨拶（工事説明会）
  工事日程や内容の共有をマンション住人や周辺地域の住人に共有する事が必要です。大規模修繕工事の場合には工事説明会、小規模修繕工事の場合には書面による通達を行うなど状況によって施工業者は対応していきます。
• 2.足場の組み立て
  工事のための足場組立作業の事です。
• 3.外壁の洗浄と養生
  塗料が密着するように外壁を洗浄して、塗る時に塗料が飛散しないように保護する養生も行います。
• 4.下地処理
  現在、破損している場所などを補修する作業です。
• 5.下塗り・中塗り・上塗り
  塗料を密着させる下塗り、仕上げである中塗りと上塗り
  この3工程を行います。
• 6.工事完了検査（竣工検査）と足場の解体
  仕上がりを最終確認して、足場を撤去していく工程です。

注意点 – マンションの外壁塗装

①ベランダで洗濯物を干せなくなる場合

工事期間中は塗料の飛散を防ぐために、ベランダは使えない、といったことが多いです。

②近隣住民にも施工期間などを告知を

近隣住民にも騒音や悪臭としった問題がおこなるので迷惑がかかることを事前に告知しなければトラブルをおこしやすくなります。

注意点 – 工事着工から確定していく施工金額

戸建て住宅と異なり、マンション・アパートの見積り作成では容易さが異なります。規模が大きいケースとなると業者から提案される見積りはあくまでも叩き台になる事がほとんどと思って下さい。正確な金額には当然、足場をかけての正確な調査が必要ですので、実際に工事が始まってから詳細が判明してくる、という算段になるわけです。つまり見積り金額から上下する幅が施工中に確定していく事になります。実際の金額が下がる場合には良いかもしれませんが、見積りの段階で適当に安くしてる業者もいるため、業者の選定、見積書の確認には十分に注意が必要です。以下に見積書のチェックポイントについても記載しますのでご確認下さい。

荷揚げ – 足場設置の十分な敷地スペースの有無で異なる工事費用

荷揚げはご存知の通り、現場に届いた石膏ボードなどの内装資材全般を自分たちの手で指定された建物内へ運ぶ運搬作業自体を指します。大規模修繕工事では玉掛け、フォークリフトの資格を持つ経験豊富な搬入スタッフがオペレートし、レッカー作業も行ったりします。マンション・アパートにおける小規模工事では十分な敷地スペースの有無で足場工事で階段が設置できる・できない、建物内部を通って足場の経路がしっかりと確保できるかどうかで、作業の容易さが異なる為、しっかりと足場が設置できない場合には難易度によって工賃が上がります。手間賃が発生します。

見積りが高いのか、安いのかわからないマンション・アパートの修繕工事

戸建て住宅の場合、ある程度の平均的な相場が数多く存在しますが、マンションやアパートのケースでは規模や建築の詳細によって金額も異なる為、提案された見積りが高いのか安いか、つまり良い見積りなのかが判断できないという相談を受けます。大切な事は簡単でも構いませんのでご自身に近いケースでの費用相場や工期、工事内容を知り、無駄な施工・無駄な費用を避ける事にあります。

マンション・アパートの外壁塗装の費用相場

マンション・アパートの外壁塗装の費用は、階数や建物の構造によって異なりますが費用相場としては以下の通りとなります。

• 2階建て：120万円～300万円程度
• 3階建て：130万円～410万円程度
• 4階建て：340万円～550万円程度
• 5階建て：450万円～670万円程度
• 6階建て：540万円～820万円程度
• 7階建て：630万円～950万円程度

マンション・アパートの外壁塗装の工期

マンション・アパートの外壁塗装の工期は、建物の規模、また建築デザインの仕様によって異なっていく為、一概にお伝えする事ができませんが、概ね、以下の通りとなります。

• 【アパートの外壁塗装】
  工期:2週間～1ヶ月程度
  注意点:規模により工期は前後
• 【マンションの外壁塗装】
  工期:1～6ヶ月程度
  規模別:
  50戸未満の規模：1～3ヶ月程度
  50～100戸の規模：3～6ヶ月程度
  100戸以上の規模：6ヶ月以上

マンションやアパートの外壁塗装で見積りの金額が変わるポイント

①建物の構造

建物の構造が木造やRC造、鉄骨造などによって費用が異なります。

②塗料の種類

使用する塗料の種類により単価が異なる為、その分費用が変動します。

③塗布する面積

塗料の必要な量を決定するのは塗布する面積です。外壁の面積が広ければ広い程、金額が増えます。

④施工する業者の工賃

見積りで大きく占めるのがこの工事費用です。人工を多くかけると工期が短縮され、人工を少なくするとその分工期が長くなります。また施工するマンションやアパートの建築仕様が通常よりも複雑な構造になっている場合、作業の難易度があがる為、手間賃が上乗せされます。

オーナー向け｜マンション・アパートの外壁塗装の見積書の見方

戸建て住宅の場合、ある程度の平均的な相場が数多く存在しますが、マンションやアパートのケースでは規模や建築の詳細によって金額も異なる為、提案された見積りが高いのか安いか、つまり良い見積りなのかが判断できないという相談を受けます。当社では個人が所有する戸建て住宅からオーナーが所有するマンション・アパートの集合住宅まで幅広く自社施工で請け負っている為、見積書で知っておくべきポイントについて共有していきます。

• 1．見積書でまず見るべきポイント
• 2．特に見るべき見積書の項目①「工事費一式」表示
• 3．特に見るべき見積書の項目②「材工一式」表示
• 4．見積書が比較検討できない場合
• 5．見積書の金額を安くする方法

1．見積書でまず見るべきポイント

まず、「どこの会社が見積りを作ったのか」を確認する必要があります。個人の戸建て住宅であれば当然、見積依頼した業者であるのですが、マンション・アパートの場合では場合によっては管理会社が工事を請け負う事もある為、そうなると中間マージンとして経費が上乗せされます。また、管理会社は施工する機能がない為、下請けを雇い、場合によっては孫請けも存在する為、見積りが高くなります。その為、見積書を作成した会社を確認して下さい。これは重要なチェックポイントになります。

2．特に見るべき見積書の項目①「工事費一式」表示

上記でもお伝えしましたが、見積金額での大きな割合を占める項目が「工事費」となります。しかしながら、その内容を単に「1式」と表記されているケースがありますが、詳細に記載される必要があります。なぜなら見積書を確認する側からするとそれではわかりません。何の工事を、何日かけて、何人の職人でやるか確認する必要があります。

人工（にんく）がしっかりと計算されているかが判明される事で1人あたりの人件費の算出ができます。工事によっては人工の占める全体予算の割合が多いので実際の作業量を確認することによって実際にその工事が適正に行われているか判断できるようになりますので見積書に「1式」と表示されている場合には詳細がわかるように変更、あるいはその詳細を別途、記載するように依頼して下さい。

3．特に見るべき見積書の項目②「材工一式」表示

こちらも工事費の一式表示と同様に、材料費においての一式表示があればその詳細を求める必要があります。つまり金額の根拠をしっかりと把握できる書面でなければなりません。
例えば、照明器具交換工事の場合には材工一式とは材料（照明器具）の費用+工事費用なので非常にわかりにくい見積りとなるわけです。

つまり、照明であれば照明器具代と工事費は区別した表記にする必要があります。その照明はどのメーカーのどの品番の照明を使うのかがわかれば、今はネットで器具の時勢価格がわかるのでその情報でもってその工事費が適切なのか判断ができますので内容の1式表示を変更してもらい照明器具～円、工事費～円、といった見積りにしてもらって【見積りのチェックがしやすい形に変更依頼すること】が大切です。

4．見積書が比較検討できない場合

マンションに設置されている機械式駐車場のリニューアル工事のケースとなります。この工事の難しいところは国土交通省のガイドラインに基づたメンテナンスが前提なので他の会社と相見積ができないケースになります。モーター交換、チェーン交換などで施工業者はそれぞれの指標を持ち出して提案を行う為、前提条件が変わるので相見積りによる比較ができません。

5．見積書の金額を下げる方法

• 〇どこからの見積書なのかを確認する
  管理組合からなのか、施工業者からなのかチェック！
• 〇見積り金額の内訳を知る
  「材料費」「人件費」「足場代」が大きな割合
• 〇手抜き工事をする業者の手口を知る
  余りすぎる塗料、足りなすぎる塗料に注意
• 〇工事の品質をコントロール
  耐用年数の短い低グレードで防水性を担保し、次回のメンテナンスに備える
• 〇閑散期の施工
  梅雨と冬は外壁塗装業者の閑散期

業者との直接契約が鍵

見積書の金額を安くする方法として、値切ったり、交渉するという方法もありますが、まず見て欲しいのは提案されている価格の「理屈」についてです。つまり、もしマンション管理組合から見積りを取った場合には当然、下請け、孫請けの構造が発生し、確実に工事費が高くなります。マンション管理組合や建築メーカーは一見安心して任せられそうですが、実際行うのは施工業者なので施工業者と直接やりとりが可能な場合には相見積りを前提で数社とやりとりする方が賢明です。

手抜き業者を避けるには見積書・計画書の精度から判断

また手抜き工事は通常、施主やオーナー側には非常にわかりずらいです。ですのでマンションやアパートといった規模での見積書で記載する内容をかなり良いように安く提案に表記して実際の施工になった際に金額を変える業者が少なくありません。特に大規模になればなるほど、塗料も塗布仕様も変更されてしまったり、予定と比べ2、3缶の塗料の量が違っていたりするくらいザルのような内容で金額提案される可能性があります。

目的は高品質の施工を実施し、建物の防水性を担保 / 居住者の為の美観維持

マンションやアパートとなるとなおさら工事費の金額が異なるからこそ、手抜き工事や施工不良に遭わない事が重要です。相場よりも安い価格でOKする業者は低品質の施工を行う事が前提と思って下さい。次回のメンテナンス期間がしっかりとメーカーの言う耐用年数通りになるためも適正価格で高品質の施工を受ける事は必須です。オーナー側が業者としっかりとコミュニケーションを図り、業者選びをしっかりするプロセスを経ることが何よりも大切です。

閑散期の梅雨と冬は狙い目

外壁塗装業者にも閑散期が存在します。それは気温・湿度の状態が不安定な梅雨と冬季です。乾燥時間、気温を図らいながら塗布するタイミングなど、塗料の取り扱いの慎重さがより要求されます。優良業者はどんな季節においても同等の高品質で提供できる為、実際には差はありません。その為、お客側からの発注数自体も比較少ない傾向な為、費用を安くしてくれるケースが十分にありますが、未熟な業者を選ぶと施工不良を起こされる可能性が高まります。

マンションやアパートの外壁塗装メンテナンスは業者選びが最重要

いかがでしたでしょうか？マンションやアパートのオーナーの方に向けたメンテナンスの時期や費用、注意点について記事にさせて頂きました。費用相場からも建物の修繕メンテナンスの工事は工期も長く、費用も階数が上がれば上がるほど高額になります。特に2か月を越える工期の場合には提出するべき許可の段取りが増え、作業が複雑化していきます。だからこそメンテナンスの工事はプロにお任せ！ではなく、施工不良や手抜き工事に遭わない為にも業者選びの過程にはしっかりと立ち合いや対話される事をお勧め致します。また、基本的な塗装、塗料の選び方、塗料の価格の決定プロセス、手抜きの手口や施工不良がおきてしまう理由についてなど、当社でも様々な観点で記事にしておりますのでぜひお読み頂ければ幸いです。良い施工は良い業者選びが必須ですので基本的な情報だけでも把握しておくことが大切でしょう。

当社は完全自社施工、狭山市に本店を置き全20地区にて施工の対応を行っております。屋根や付帯部を含む外壁塗装はもちろんのこと、雨樋交換や雨漏り調査、ひび割れ補修から家やビル、アパートの建物全体修繕まで幅広く対応可能です。また2社以上からの相見積りを推奨していますので気軽に現地調査の依頼が可能です。どんな些細なお困りごともまずは当社にご相談下さい。

マンション・アパートの外壁塗装の施工例とお客様の声

当社が行ったマンション・アパートの外壁塗装の施工事例やお客様の声をご紹介します。適切な施工は建物の面積や材料それぞれ異なり、その費用も異なります。オーナーの希望をしっかりとヒアリングした上で柔軟に対応致します。

マンション・アパートの外壁塗装工事事例

当社で外壁塗装工事を行われたお客様の声

業者の選定は非常に重要な過程ですので、2社以上へ見積り依頼をすることをおすすめ致します。検討中の方は是非、当ウェブサイトよりご連絡ください。LINEからもスムーズに無料の現地調査・見積り依頼が可能です。