突然あなたの家が違法建築物に⁉4号特例縮小による修繕・リフォーム工事への影響

ご存知でしょうか？実は2025年4月より建築基準法改正によって家の新築・増築・修繕やリフォームといった際に建築確認申請の義務化が始まりました。これに違反すると罰則・罰金がつく可能性があります。省エネ基準の適合義務化が始まり、家の重さや採光といった部分にまで細かいガイドラインが敷かれるようになりました。ですが、家の主要構造部の変更を行わない小規模なリフォームや外壁塗装といったメンテナンスに関してはこれまで通り審査は不要といったり条件によって工事に必要な段取りが変わります。従来のリフォームの工事内容ではあまり影響がないものとみていますが、工事の規模によっては確認申請まで必要なケースも出てくる為、あなたが依頼した施工業者が法律に詳しくない場合、あなたの家はもしかすると違反建築物となる可能性が出てきますのでぜひこの機会に知って頂ければ幸いです。

法改正というものは確かに良い側面があるものの、費用という点では客観的な増税のような印象すら受けるものもありネガティブな側面があるのもまた事実といえます。2022年頃から塗料の値段が上昇、人件費も含め全体的にコストが上がっていっています。今回、審査の手順が増え、それに係るコストを見なければなりません。結局のところ、すべてはご依頼主の負担となってしまいます。昨今の社会情勢が私たち一般へのしわ寄せ起こし、眉をひそめてしまう日々があるかもしれませんが、しっかりと今回の改正内容・ルールを知り、適切でベストな施工判断を下していく事がより大切になっていくと感じています。それでは見ていきましょう。

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【3つの大きな改正】2025年の建築基準法改正で何が変わったの？

新築の建築物はもちろん改築や増築、大規模な修繕作業など目的を明確にして建築物に何かしらの変化を与える作業（工事）には行政へ許可申請や審査、検査といった施工前、施工後の2つのプロセスがあります。しかし、例えば200㎡以下の大きさで木造2階建てのような一般的に1世帯が住む為の戸建て物件においてはこれまで審査を省略する、といったルールが実はありました。理由は後述しますが、各施工業者は工事を進めるあたって、依頼者側と施工側の都合だけで進めることができました。しかし今回の法改正では以下の内容が追加され、2025年4月以降の着工分よりある一定条件に適合すれば建築確認申請をしなくてはなりません。

• ①省エネ基準適合義務
• ②木造戸建住宅の建築確認手続き等を見直し！
• ③木造戸建住宅の壁量計算等を見直し

4号特例の縮小とは？｜4号建築物の区分廃止

今回の改正の主なポイントは「4号特例の縮小」とも呼ばれています。まず4号というのは4号建築物の事を指し、日本の国内で建築物を建てる際に建築基準法で定められた建築物の区分を指します。さらに建築基準法の中で「建築確認申請」という建物を建てる為にその建物が建築基準法や都市計画法だったりといった建物に関連する法律に適合しているかどうか、というのを審査する条項が「建築基準法6条第1項」に定められています。その中に区分が1号、2号、3号、4号がありました。今回の改正によって4号が廃止、4号でカテゴライズされていた建築物は条件に合わせて新3号、あるいは新2号へ変更となりました。

• 【1号建築物：商業施設・公共施設・共同住宅などの特殊建築物】別表第一（い）欄に掲げる用途に供する特殊建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が200㎡を超えるもの
• 【2号建築物：3階建て以上の木造建築物】木造の建築物で3以上の階数を有し、または延べ面積が500㎡、高さが13mもしくは軒高が9mを超えるもの
• 【3号建築物：鉄骨・RC造の戸建て】木造以外の建築物で2以上の階数を有し、または延べ面積が200㎡を超えるもの
• 【4号建築物：平屋・2階建て木造戸建て】前3号に掲げる建築物を除く

一般の戸建住宅の区分だった4号。その「4号特例」とは？

実は1～3号の建築物に比べ、4号建築物については、建物を建てる際の確認申請の審査（確認済証）、そして建物を建てた後の完了検査（検査済証）が通常の建物よりも審査が非常に簡潔、審査する項目自体が少ない為、省略する形となりました。

4号特例制度の創設の経緯

4号建築物だけが特別に審査の省略ができるようになるには大きくわけて2点の理由がありました。

• ①建築物検査員の不足｜4号特例に至る経緯
• ②世帯数の急速な増加（人口増加）｜4号特例に至る経緯

審査する建築物の約7-8割が4号建築物の為、検査員の作業量が非常に圧迫されていた状況がありました。当時は1人あたり年500件見ていたともいわれています。さらに人口増加、世帯数が休息に延びていた為、住宅建築着工件数が非常に多かったのも大きな要因でした。4号建築物の小規模の建物であればあるほど、建築基準法上で課せられる制限も少ない為、そこまでの技術力がなくても審査できるという側面があり、役所がそこまで審査しなくても設計者がちゃんと倫理観を持って設計している前提とする事となり省略へと至りました。

改正後の4号建築物の区分の行方

• 【1号：商業施設・公共施設・共同住宅などの特殊建築物】別表第一（い）欄に掲げる用途に供する特殊建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が200㎡を超えるもの
• 【2号：2階以上の建物、等】前号に掲げる建築物を除くほか、2以上の階数を有し、または延べ面積が200㎡を超えるもの
• 【3号：平屋の建物、等】前2号に掲げる建築物を除くほか、都市計画区域若しくは準都市計画区域（いずれも都道府県知事が都道府県都市計画審議会の意見を聴いて指定する区域を除く。）若しくは景観法（平成十六年法律第百十号）第七十四条第一項の準景観地区（市町村長が指定する区域を除く。）内又は都道府県知事が関係市町村の意見を聴いてその区域の全部若しくは一部について指定する区域内における建築物（要約：平屋で延べ面積200㎡以下、かつ、都市計画区域等内）

この改訂でのポイントは「4号」が廃止、2号の範囲が拡大、木造と木造以外の建築物の区別が取り払われる点になります。例えば2階建て木造住宅（500㎡以下のもの）などは以前は審査が不要でしたが改訂後は新2号に区分される為、審査省略制度の対象外です。またお持ちの物件が新3号で審査省略制度の対象であっても一定の条件を満たしていない場合には確認申請が必要になる為、まさに工事の内容次第、という事になります。

今回の改正の利点

町全体としての建物の安全性が上がります。従来は特例制度の対象だったものが今回の改正ではしっかりと審査されるという点についてどう捉えるかによりますが、審査されるという事はで建築基準法に適合しているか否かの確かさをしっかりとはっきりさせる事になります。住宅以外のところ、例えば小さな事務所や飲食店といった店舗なんかも含め、審査を受けていない特例制度のままだったものが今回で非常に確度があがる為、社会的には非常に良い傾向になるとみています。また審査があることによって担当する施工業者が適切な技術や知識を要していない場合、審査がクリアできない為、着工ができません。つまり色んな意味でも良いフィルターになると思います。

今回の改正によるリフォーム・改修における消費者への影響は？

4号特例縮小の消費者への影響について。結論からすると、外壁塗装といった一般的な施工内容おいてはほとんど影響はないものと考えています。まず4号特例縮小で大きな影響を受けるのは「新築の一戸建て」です。特に2階建ての場合には構造計算した書類の提出が必要になります。さらに省エネ適合義務化に則った書類の提出が求められます。これにより、依頼主が建築士や設計士など専門家の方たちにさらに依頼する内容が増えますので、手間・コストがかかってきます。

ただリフォームにおいても、今まで確認申請がいらないかったものでも経年劣化がかなり酷い場合には、下地部分や屋根であれば垂木と呼ばれる主要構造部に係る部位を修繕ということになれば、確認申請書類が必要になってます。そういった諸々に関してそれぞれに手間・コストがかかり、それが消費者の方へ売価として反映してきます。それはあります。デメリットとしては新築やリフォームの価格が多少なりとも上がる可能性がある。確認申請書類が必要になれば、当然、リフォーム後は建築基準法に則った仕様であることが検査として必要になってきますので、クリアするためには施工するための施工、というようなケースすら出てくる可能性があります。

メンテナンスの工事では非常に限定的

繰り返しとなりますが、これまで確認申請が不要だったものが必要になるようなリフォーム工事ではごくごく限られた一部の話と思って結構でしょう。リフォーム市場は約7兆円と言われ、そのうち、大半は設備交換・防水性の維持管理（メンテナンス）に関わる工事ですので対象外です。

このような工事の場合、4号特例縮小の影響を受けない為、ほとんど影響がありません。これも繰り返しになりますが、あるのは例えば、大規模なリフォーム・リノベーションの時のみ。そういう場合には不要だった確認申請が必要になる局面も多くなってきます。

多少コストが上がったり、確認申請に時間がかかることでこれまでよりリフォームの工期が延びる可能性がありますが、リフォーム市場全体でみたときに、そういった直接影響をうけるケースは非常限られています。増築したい場合には申請が必要ですので確認申請のプロセスが追加される事（その分の予算と期間を含む）は念頭においてください。

どの規模のリフォームが対象？建築確認申請手続きの要否

木造戸建のリフォームにおいて建築確認手続きが不要なケースと検討が必要なケースがありますので国土交通省が提示したいくつかのケースをご覧ください。

建築確認申請手続きの不要のケース

内装においては部品やインテリアの交換、各種バリアフリーや主要構造でない間仕切壁の改修については不要です。また外装修繕においては屋根、壁においては「カバー工法」による改修の場合は建築確認が不要です。外壁塗装においても同様ですが、すでに存在している構造部位に対してその構造自体の改変を行わない工事内容はすべて不要となります。

建築確認申請手続きの要検討のケース

屋根であれば、構造部分の垂木にまで及ぶ改修内容で改修総面積が全体に占める割合50%かそれ以上の場合には建築確認が必要となります。壁についても同様で、改修対象が主要な壁材で、その範囲が全体の50%かそれ以上の改修レベルの施工である場合には必要です。内装においても床、階段、等についても同様の理論になります。要は主要構造部分を対象とし、その改修が50%以上の範囲で施工が行われる場合にはすべて建築確認が必要となります。

施工用途が新築・増改築の場合｜床面積10㎡以上の範囲

省エネ基準の適合義務＋建築基準法の適合義務

修繕ではなく、新築や増築といった場合（床面積10㎡以上の範囲）ではすべての建築物に対し、省エネ基準への適合が義務付けられます。これが意味する部分としては、もし従来の建築物が2000年の建築基準法やそれ以前の指標で設計された家であれば「家全体」が2025年の建築基準法に適合しているかどうかについて「も」問われますので場合によってはそれに係る全体の費用は増築分だけの話ではなくなる可能性があります。

建築確認申請に係る全体の工程、および必要書類とその費用

建築確認は全部で2回行われます。1回目は着工前、書面による確認、そして2回目は完工後です。場合によっては施工中に「中間検査」と呼ばれる検査も行われれる事があります。また費用については実質的な申請費用は全体的に数万円程度ですが、建築士や設計士に依頼する場合にはその分の報酬が発生する為に、費用として大きく変動しますので何がどのタイミングで必要なのか、しっかりと事前に把握しておくことが大切です。

申請から完了まで主な工程

• 1.建築確認申請に必要な書類の準備
  ※通常、設計事務所、あるいは施工会社が施工依頼者の代理で準備するのが一般的です。
• 2.建築確認申請書の提出
  ※準備した書類一式を自治体または指定確認検査機関に提出
• 3.審査と確認済証の交付
  ※建築基準法や条例への適合性が審査後、問題がない場合に「建築確認済証」が交付されます。
• 4.工事着工・中間検査
  ※このポイントが重要です。この確認済証が交付されないと着工ができませんので、事前にスケジュールを柔軟に想定しておく必要があります。少しでも着工してしまって発覚した場合には、現場に「赤札」が貼られます。また、建物の規模によっては、工事の途中で「中間検査」も実施されます。
• 5.完了検査の申請
  ※工事完了後、「完了検査」の申請を行います。完了検査の申請は、工事完了後、「4日以内」に行うことが法律で定められています。
• 6.完了検査と検査済証の交付
  ※完了検査では、検査員が実際に当該物件を訪問・検査し、建築基準法や条例等に適合しているかを確認します。問題がなければ「検査済証」が交付され、建築確認のプロセスが完了します。もし何らかの理由で検査済証が交付されない場合、その建物は原則、使用不可となり、最悪、住宅ローンの申請や不動産売却が行えず、違反建築として取り壊し命令や罰則の対象となりうりますので非常に重要な検査となります。

建築確認申請で必要な書類

• 確認申請書（建築物・第一面〜第六面）
• 委任状（代理人による申請の場合）
• 建築計画概要書
• 付近見取図
• 配置図
• 各階平面図
• 立面図（2面以上）
• 断面図（2面以上）
• 構造図面（基礎伏図、床伏図など）
• 構造計算書（必要な場合）
• 設備図面（電気、給排水など）
• シックハウス計算書
• 建築工事届
• その他、自治体や建物の種類によって必要な書類

建築確認申請での注意点

注意点｜確認申請後の変更について

ちょっとした変更であっても「有料」での変更となります。費用面含め、一度申請した内容を変更するには別途費用が各所発生する為、必ず依頼者側は申請前に最終確認をされる事をお勧めします。変更する＝＞計画変更という確認申請の提出とほぼ同じ労力を要する手続きがあります。非常に僅かな変更の場合には軽微な変更届（別称、12条報告）があります。施工業者によっては変更できないと説明する業者もいますが、変更できます。

建築確認申請にかかる費用と期間

建築確認申請にかかる費用は、建物の床面積に応じて決まります。また、申請を自治体に出すか、民間の指定確認検査機関に申請するかでも費用が異なるので施工主と要相談するのもいいでしょう。手数料の支払い期日は、規定の期日までに支払わなければなりませんので余裕をもって早めに対応しておきましょう。

申請期間の目安

「確認済証」の交付がされるのは、建築確認申請書を提出した日から、問題がなければ最長35日以内です。建築物省エネ法にもとづく適合性判定が必要な場合には、さらに最長35日かかり、合計で最長70日が必要となります。ただし、場合によってはこの期間は延長されるケースもあることを理解しておきましょう。

申請期間を短縮するコツ

4号建築物に関して、2025年4月以前では法律で7日以内、という事で期間が決まっていましたが、改定後、最長35日以内と非常に長い期間となりました。以下のいくつかの方法でも短縮できる可能性があります。

• 事前相談の活用
  ※本申請の前に、行政機関や指定確認検査機関に設計図書を持参して事前相談を行います。この段階で問題点や不備を指摘してもらえるので、本申請がスムーズになります。
• 指定確認検査機関の利用
  ※上述しました検査機関には自治体と民間の2つがありますが、民間機関は審査に特化したサービスが提供できるため、より迅速な対応が可能な場合があります。ただし、費用については自治体よりも高くなる傾向がありますので事前に確認が必要です。
• 書類の正確な準備
  ※建築確認申請で図面や書類に不備が見つかれば、申請のやり直しが必要となるため、工期の遅延につながる可能性があります。

申請費用の全体的な目安｜20万円～40万円

建築確認申請費用は建築士に依頼する場合、全体で20万円～40万円程度が目安です。申請自体は1.5万円～3.5万円の範囲が相場です。増築の場合、省エネ適合義務化の為の申請書類の費用もかかるので事前に把握する必要があります。ここでは省エネ適合義務化に係る内容は割愛致します。

申請費用を抑えるポイント

ポイント①自治体への申請

スケジュールに余裕を持たせることができる場合には民間ではなく、自治体への申請するようにしましょう。

ポイント②適切な面積計画

全般として、建築確認申請の費用は「床面積」を基準に費用があがりますのでの指標となる床面積を可能な限り、専門家と一緒に少ない値で出すようにしましょう。

ポイント③計画変更の回避

上記でも述べましたが、変更がないようにすることが最も大切です。また確認申請は副本も提出する為、変更を気軽に行えない為、変更の度に追加費用が発生するので申請前にしっかりと計画を固めておく事が一番の費用節約術とも言えるでしょう。

建築確認申請を無視するとどうなる？違法？

建築確認申請は上述の通り、建物の工事をする際に必要な建築基準法に定められた手続きとなります。建築確認申請が必要な施工において当該申請を行わずに施工を行った場合、以下のような法的な罰則が科される可能性があります。また申請せずに施工をするとその建築物は「違法建築物」に該当し、売買自体は可能ですが、行政による是正指導に従う義務があり、罰金刑が課せられる可能性もあります。また、違法建築物を建て替える際は、同等の建築物を建てることができません。

• ●確認申請を提出しなかった場合
  ※1年以下の懲役若しくは100万円以下の罰金
  ※建築基準法第99条1号
• ●確認申請の不提出、さらに施工を実施した場合
  ※3年以下の懲役又は3000万円以下の罰金
  ※建築基準法第9条第1項

確認申請を提出しなかった場合｜確認申請を行わなかった法的な罰則①

違反対象者：確認申請の提出者（建築主）。確認申請の提出が必要にも関わらず、提出しない場合、建築基準法第6条第1項の規定に違反し、建築基準法第99条1号の規定により、違反した者は、1年以下の懲役若しくは100万円以下の罰金に処される恐れがあります。

確認申請の不提出、さらに施工を実施した場合｜確認申請を行わなかった法的な罰則②

違反対象者：施主及び施工者。確認申請を出さずに工事をした建物で、特定行政庁からの視察が入り、工事を停止するように言われても尚、無視し続けて施工をすると建築基準法第9条第1項の違反により、命令に違反したものは、同法第98条第1項の規定により、3年以下の懲役又は3000万円以下の罰金に処される恐れがあります。

建築基準法における違反・勧告・命令・罰則について

道路交通法のように全般的に違反をしたからといってすぐに罰則・罰金、という事にはなりません。まず行政は事態を把握したのちに正式な是正勧告からの命令処分を下しますので、その命令に違反しなかった事に対して措置が取られる仕組みになっています。真摯に行政の命令に従い、然るべき手順を踏めば問題ないでしょう。無許可建築物が判明される主な経緯としては近隣住民からの通報や水道メーターの新設置に伴う確認済書の確認時が一般的といわれています。

2025年4月からの法改正に対応した安心の建物修繕は相見積りから

いかがでしたでしょうか？上記の通り、外壁塗装のような主要構造部への変更がないメンテナンスにおいては建築確認申請は基本的に不要です。ですが、家がもし経年劣化が著しく激しい場合には屋根や壁の主要構造部の改修が必要となる為、その場合には確認申請が必要になる可能性がありますので業者選びではしっかりと法改正を把握した上で対応できる業者に対して精確な相見積りを取るようにして下さい。いい加減な業者で、経年劣化が激しい為に主要構造部を改修しなくてはいけないような高額な施工を予定する場合、建築確認申請の段階で確認済証が取得できず最悪、着工が延びたり、着工自体できないという自体も考えられます。

また不適切な業者を選ぶと、効果のないメンテナンス作業はお金と時間が無駄になる可能性があります。業者であっても外壁塗装DIYであっても不十分な施工するようであれば施工不良となりますから費用が無駄になるわけです。依頼する側が全体的な仕組みと注意点を知る事で予算がかかる部分と予算をかけない部分の算段も見えてきますから知る事はまさに財産といえるでしょう。

当社は完全自社施工、狭山市に本店、東村山市に支店を置き全20地区にて無料の診断、施工の対応を行っております。瓦屋根や付帯部を含む外壁塗装はもちろんのこと、雨樋交換や雨漏り調査、ひび割れ補修から家やビル、アパートの建物全体修繕まで幅広く対応可能です。また当社は2社以上からの相見積りを推奨していますのでお気軽に現地調査の依頼が可能です。どんな些細なお困りごともまずは当社にご相談下さい。

【当社の施工例】外壁塗装に係る施工例

当社が行った外壁塗装の施工例やお客様の声をご紹介します。どの家も家の作りが違いますのでその状況もまた異なります。その家に合った適切な必要な施工だけを行います。瓦屋根工事など高所の場合、どの業者も同様に足場工事が必要となる場合があります。その場合は、この機会に合わせて屋根と外壁をセットにして、予算を圧縮した形でご依頼されるお客様もいらっしゃいます。

当社で実施した外壁塗装工事の事例

当社で施工したお客様の声

業者の選定は非常に重要な過程ですので、2社以上へ見積り依頼をすることをおすすめ致します。検討中の方は是非、当ウェブサイトよりご連絡ください。LINEからもスムーズに無料の現地調査・見積り依頼が可能です。